Tadilat sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken 12 madde
Tadilat sözleşmesi hangi maddeleri içermeli? Metraj, hakediş, gecikme yaptırımı, garanti ve revizyon maddeleri için imzadan önce kullanabileceğiniz kontrol listesi.
3 dakikalık okuma
Tadilatta yaşanan anlaşmazlıkların büyük bölümü kötü niyetten değil, kapsamın hiç yazılmamış olmasından çıkıyor. "Banyo yenilenecek" cümlesi, taraflardan birinin aklında duşakabin değişimi, diğerinin aklında komple tesisat yenileme olabiliyor.
İyi bir sözleşme, uyuşmazlık çıktığında başvurulan bir belge değil; uyuşmazlığın hiç çıkmamasını sağlayan bir tariftir. Aşağıdaki on iki madde, imza öncesinde tek tek kontrol edilmeye değer.
1. Taraflar ve mekân tanımı
Adres, bağımsız bölüm numarası ve tadilat yapılacak alanın net tanımı. Ortak alan kullanımı söz konusuysa (asansör, merdiven, otopark) burada belirtilmeli.
2. İş kapsamı ve metraj
Sözleşmenin omurgası budur. "Anahtar teslim" ifadesi tek başına hiçbir şey ifade etmez; yapılacak işlerin kalem kalem listesi ve her kalemin metrekare/adet değeri ekte yer almalıdır. Metraj yoksa fiyat karşılaştırılamaz, iş takip edilemez.
3. Malzeme listesi ve sınıfı
Her kalem için marka, seri, ölçü ve kalite sınıfı yazılmalı. Eşdeğer malzeme kullanımına izin veriliyorsa "eşdeğer"in kim tarafından onaylanacağı da belirtilmeli. Bu madde, tekliflerin karşılaştırılabilir olmasını sağlayan tek maddedir.
Açık mutfak ve ahşap yemek masası — Yalı Ataköy 1, Ataköy, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
4. Hariç tutulan işler
Dahil olanlar kadar önemlidir. Beyaz eşya, mobilya, perde, klima, doğalgaz tesisatı gibi kalemler çoğu zaman kapsam dışıdır ve bu ayrıca yazılmalıdır.
5. Bedel ve ödeme planı
Toplam bedel, KDV dahil mi hariç mi, ve ödeme takvimi. Ödemelerin hakedişe bağlanması esastır: "yıkım ve kaba tesisat tamamlandığında yüzde 25" gibi. Takvime bağlı ödeme yerine işe bağlı ödeme, gecikmede sizi korur.
6. Süre ve teslim tarihi
Başlangıç tarihi, iş günü olarak süre ve kesin teslim tarihi. Sürenin hangi hallerde uzayacağı (mücbir sebep, sizin kaynaklı karar gecikmeleri, ek iş talebi) ayrıca sayılmalı.
7. Gecikme yaptırımı
Gün başına gecikme tazminatı ve üst sınırı. Karşılıklı olmalı: ödemelerinizde gecikme olursa yüklenici için de benzer bir hüküm bulunması sözleşmeyi dengeli kılar.
8. Ek iş ve revizyon usulü
Uygulama sırasında çıkacak ek işlerin nasıl fiyatlanacağı ve kimin onayıyla yapılacağı. En sağlıklısı, ek işin yazılı teklif ve onay olmadan başlatılamayacağının hükme bağlanmasıdır. Bu madde olmadan proje sonunda beklenmedik bir fatura ile karşılaşırsınız.
9. Şantiye kuralları ve sorumluluk
Çalışma saatleri, ortak alanların korunması, komşulara verilecek zararın sorumluluğu, şantiye güvenliği ve sigorta. Bina yönetiminin kurallarının sözleşmeye eklenmesi faydalıdır.
Yatak odası, mermer desenli yatak başı duvarı — Florya Konut Projesi II, Florya, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
10. Garanti
İşçilik garantisi ve malzeme garantisi ayrı ayrı yazılmalı. Süresi, kapsamı ve garanti kapsamındaki arızaya kaç gün içinde müdahale edileceği belirtilmeli. Sektörde işçilik için iki yıl yaygın bir standarttır.
11. Teslim, eksik listesi ve kabul
Teslimin nasıl yapılacağı: birlikte kontrol turu, eksik listesinin yazılı çıkarılması, eksiklerin tamamlanması için verilen süre ve ardından kesin kabul. Son ödemenin kesin kabule bağlanması, eksiklerin tamamlanmasını garanti eder.
12. Uyuşmazlık çözümü
Yetkili mahkeme ya da tahkim, tebligat adresleri ve sözleşme eklerinin listesi. Ekler (metraj cetveli, malzeme listesi, proje paftaları, iş programı) sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak sayılmalıdır.
Antre konsolu ve yuvarlak ayna — Yalı Ataköy 2, Ataköy, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
İmzadan önce son kontrol
Sözleşmeyi imzalamadan önce şu üç soruyu kendinize sorun:
Bu belgeye bakarak, işi hiç bilmeyen biri neyin yapılacağını anlayabilir mi?
Bir anlaşmazlıkta hangi maddeye dayanacağımı biliyor muyum?
Ödeme takvimim, iş ilerlemesiyle aynı hızda mı ilerliyor?
Üçüne de "evet" diyemiyorsanız, eksik olan maddeyi eklemek imza sonrası tartışmaktan çok daha kolaydır.
Hukuken eser sözleşmesi sözlü de kurulabilir, ancak uyuşmazlıkta kapsamın ne olduğunu ispat etmek neredeyse imkânsız hale gelir. Metraj, malzeme sınıfı ve süre yazılı olmadan ispat yükü size kalır.
Ödemenin ne kadarı peşin olmalı?
Piyasada yaygın uygulama yüzde 25-35 bandında bir başlangıç ödemesidir. Kalanın hakedişe, yani tamamlanan iş kalemlerine bağlanması gerekir. Peşin oranı yükseldikçe sizin elinizdeki kontrol azalır.
Gecikme halinde ne talep edilebilir?
Sözleşmede gecikme tazminatı yazılıysa o hüküm uygulanır. Yazılı değilse genel hükümlere gidilir ve süreç uzar. Gün başına belirlenmiş makul bir tutar, her iki taraf için de netlik sağlar.
