Anahtar teslim tadilat maliyeti: metrekare fiyatını gerçekte ne belirliyor?

1. Islak hacimler. Mutfak ve banyolar, metrekare başına en pahalı alanlardır. Su yalıtımı, seramik uygulaması, vitrifiye, batarya ve tezgâh bir araya geldiğinde tek bir banyo, salonun üç katı maliyet üretebilir. İki banyolu bir dairede bu kalem tek başına bütçenin üçte birini alır.

2. Mobilya ve dolap üretimi. Mutfak dolabı, giyinme odası, vestiyer ve TV ünitesi ölçüye özel üretiliyorsa bu kalem ikinci sıradadır. Hazır mobilyayla ölçüye özel üretim arasındaki fark yalnızca fiyat değil; ölçüye özel üretimde duvar düzensizliklerine göre imalat yapıldığı için boşluk kalmaz, ama üretim süresi de eklenir.

3. Tesisat yenileme. 2000 öncesi yapılarda elektrik tesisatının kesit yetersizliği ve sıhhi tesisatta galvaniz boru kullanımı standarttır. Tesisat yenilenmeden yapılan bir tadilat, iki yıl içinde duvarın yeniden kırılmasıyla sonuçlanır. Bu kalem görünmez olduğu için ilk elenen kalem olur; en pahalı hata da budur.

4. Zemin. Laminat, parke, seramik ve mikro beton arasındaki fiyat aralığı geniştir. Ancak asıl fark malzemede değil, altyapıda: mevcut şap bozuksa tesviye şapı atılması gerekir ve bu, metrekare maliyetine sessizce eklenir.

5. Duvar ve tavan işleri. Alçı, alçıpan asma tavan, kartonpiyer, saten ve boya. Görece öngörülebilir kalemlerdir; sürpriz çıkarmazlar.

6. Yıkım, moloz ve temizlik. Toplamın küçük bir yüzdesi gibi görünür ama İstanbul'da moloz atım bedeli ve asansörsüz binalarda taşıma işçiliği, tek başına ciddi bir kalem haline gelebilir.

Kapsam farkı: aynı daire, üç senaryo

Aşağıdaki tablo 120 m², iki banyolu, 3+1 bir daire için kapsam farkının toplamı nasıl değiştirdiğini gösteriyor. Rakamlar oran olarak verildi; mutlak fiyat malzeme seçimine ve döneme göre değişir.

Teklif karşılaştırırken ilk yapılacak iş, elinizdeki tekliflerin bu üç satırdan hangisine denk geldiğini tespit etmektir. Çoğu zaman "ucuz" teklif birinci satırı, "pahalı" teklif üçüncü satırı fiyatlıyordur.

Bütçenin sessizce kabaran kalemleri

Sözleşmede yer almadığı için sonradan ek bedel olarak gelen tipik kalemler şunlar:

• Tesviye şapı. Zemin kaplaması sökülünce çıkan bozuk şap, kaplama öncesi düzeltilmek zorundadır.
• Kolon ve perde duvar sürprizleri. Kaldırılması planlanan duvarın taşıyıcı çıkması, projeyi ve maliyeti doğrudan değiştirir.
• Asansör ve hafriyat. Yüksek katta ve asansörsüz binada malzeme taşıma işçiliği ayrı fiyatlanır.
• Yönetim kaynaklı kısıtlar. Çalışma saatleri daraldığında iş programı uzar; uzayan süre işçilik maliyetine yansır.
• Elektrik pano yenileme. Sigorta sayısı ve kaçak akım rölesi olmayan panolarda yenileme zorunlu hale gelir.

Bu kalemlerin tamamı keşif aşamasında tespit edilebilir. Keşfe gelmeden telefonda metrekare fiyatı veren bir yaklaşımda, bu kalemler sonradan ek bedel olarak karşınıza çıkar.

Teklif karşılaştırma kontrol listesi

Üç firmadan teklif aldıysanız, karşılaştırmadan önce şunları eşitleyin:

1. Metraj aynı mı? Her teklifte duvar, zemin ve tavan m² değerleri yazılı olmalı. Yazılı değilse karşılaştırma yapılamaz.
2. Malzeme sınıfı belirtilmiş mi? "Seramik" değil, "X marka, Y seri, 60x120, birinci kalite" düzeyinde yazılmalı.
3. Hangi kalemler hariç? Hariç tutulan işlerin listesi, dahil olanların listesi kadar önemlidir.
4. Ödeme planı hakedişe mi bağlı? Peşin oranı yüksek ve iş ilerlemesine bağlanmamış planlar risklidir.
5. Süre ve gecikme maddesi var mı? Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım sözleşmede olmalı.
6. Garanti kapsamı ne? İşçilik garantisi ile malzeme garantisi ayrı yazılmalı.

Bu altı maddeyi netleştirdiğinizde teklifler arasındaki farkın büyük kısmının kaynağı kendiliğinden ortaya çıkar. Geriye kalan fark, gerçek fiyat farkıdır ve o noktada karar verebilirsiniz.

Karar verirken

Tadilatta en pahalı seçenek, iki yıl sonra tekrar yapılan tadilattır. Bütçeyi kısmak gerekiyorsa görünen kalemlerden değil, kapsamdan kısın: bir odayı bu yıl dışarıda bırakmak, tüm daireyi düşük sınıf malzemeyle yapmaktan daha akıllıcadır.

Sözleşme ve iş programı konusunda ayrıntılı bir kontrol listesi için tadilat sözleşmesinde bulunması gereken maddeler yazısına, süre planlaması için tadilat ne kadar sürer yazısına bakabilirsiniz.