Götürü, birim fiyat, anahtar teslim: tadilat sözleşme modelleri
Tadilatta götürü bedel, birim fiyat, malzeme+işçilik ve anahtar teslim modelleri nasıl çalışır? Risk hangi modelde kimde kalır, hangisi hangi işe uygun?
4 dakikalık okuma
Tadilat sözleşmesinde yazılan toplam rakam kadar, o rakamın hangi modelle hesaplandığı da önemlidir. Aynı toplam bedel, farklı sözleşme modellerinde bambaşka riskler taşır: bir modelde metraj artışı firmanın sorunudur, diğerinde sizin. Hangi modelin size uygun olduğunu seçebilmek için her birinin riski kime yüklediğini bilmek gerekir.
Dört temel model
Model
Fiyat neye göre
Metraj riski
Kapsam belirsizliğine uygunluğu
Götürü bedel
Tanımlı işin toplam bedeli
Firmada
Düşük; kapsam net olmalı
Birim fiyat
Gerçekleşen metraj x birim fiyat
Sizde
Yüksek
Malzeme + işçilik ayrı
Malzeme faturası + işçilik bedeli
Paylaşılır
Orta
Anahtar teslim
Tasarım dahil tüm işin toplamı
Firmada
Düşük; iyi bir keşif şart
Götürü bedel
Tanımlı bir iş için tek bir toplam fiyat verilir. Metraj keşiftekinden fazla çıkarsa bu firmanın riskidir, eksik çıkarsa firmanın kazancıdır. Bu modelin çalışması için işin tanımının çok iyi yazılmış olması gerekir: hangi yüzeyler, hangi malzeme, hangi detay.
Götürü bedelin zayıf noktası, tanımın dışında kalan her işin "ek iş" olmasıdır. Tanım ne kadar belirsizse, iş sırasında ek iş tartışması o kadar sık yaşanır. Kapsamı net, küçük işler için idealdir.
Yatak odası ve boydan gardırop — Florya Konut Projesi II, Florya, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Birim fiyat
Her kalem için birim fiyat anlaşılır, toplam ise gerçekleşen metraja göre hesaplanır. Sökümden sonra ne çıkacağının bilinmediği eski dairelerde en adil modeldir: fazla çıkan iş, önceden anlaşılmış fiyattan ödenir, pazarlık yeniden açılmaz.
Bu modelde metraj ölçümünün nasıl yapılacağı sözleşmede yazmalıdır. Ölçümün birlikte yapılması ve imzalı bir metraj cetvelinin hakedişe eklenmesi, anlaşmazlıkların önünü keser. Birim fiyat modelinde bütçe kontrolü sizdedir; her hakedişte gerçekleşen metrajı keşifle karşılaştırmanız gerekir.
Malzeme ve işçilik ayrı
Malzemeyi siz ya da firma sizin adınıza alır, fatura size kesilir; firma yalnızca işçilik bedeli alır. Şeffaflık avantajı vardır: her malzemenin gerçek fiyatını görürsünüz. Ama koordinasyon yükü artar. Malzemenin zamanında, doğru miktarda ve uygulamaya uygun gelmesi kimin sorumluluğunda, bu açıkça yazılmazsa bekleme maliyeti size kalır.
Bu modelde fire oranı da ayrıca konuşulmalıdır. Seramik ve parkede yüzde 5–10 fire normaldir; desenli ya da çapraz döşemede bu oran artar.
Anahtar teslim
Tasarım, malzeme, işçilik ve koordinasyonun tamamı tek bir sorumluya verilir. Siz bir toplam bedel ve bir teslim tarihi alırsınız. Bu modelin değeri tek muhatap olmasıdır: sorun çıktığında "bu elektrikçinin işi, bu seramikçinin işi" tartışması yaşanmaz.
Anahtar teslimin güvenilir olması, iyi bir keşif ve ayrıntılı bir uygulama projesine bağlıdır. Keşifte görülemeyen işlerin (bozuk şap, çürük tesisat) nasıl fiyatlanacağı, sözleşmede opsiyon birim fiyatlarıyla yazılmış olmalıdır. Aksi halde "anahtar teslim" etiketi, kapsam dışı işler için yeniden pazarlık yapılmasına engel olmaz.
Kütüphane duvarlı oturma alanı — Yedimavi / İstanbul, Zeytinburnu, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Aynı iş, dört modelde: bir örnek
Bir banyo yenilemesini düşünün. Keşifte duvar seramiği 38 m² olarak ölçülmüş, söküm sonrası ise niş ve şaft kaplamasıyla 44 m² çıkmış. Ayrıca eski seramiğin altından bozuk bir sıva çıkmış ve düzeltilmesi gerekiyor.
Götürü bedelde fazla çıkan 6 m² firmanın riskidir; ancak sıva düzeltmesi tanımda yoksa ek iş olarak gelir.
Birim fiyatta 44 m² üzerinden ödersiniz; sıva düzeltmesi için önceden yazılmış bir birim fiyat varsa pazarlık gerekmez.
Malzeme ve işçilik ayrı modelde eksik kalan seramik sizin siparişinizdir; aynı partiden bulunamazsa ton farkı riski de sizdedir.
Anahtar teslimde fazla metraj firmanın riskidir; sıva düzeltmesi opsiyon olarak yazıldıysa o birim fiyattan eklenir.
Örnek, modellerin hiçbirinin tek başına "doğru" olmadığını gösteriyor. Belirleyici olan, sürprizlerin nasıl fiyatlanacağının imzadan önce yazılmış olmasıdır.
Hangi durumda hangi model?
Tek banyo, tek mutfak, kapsamı net iş: Götürü bedel ya da anahtar teslim.
30 yaş üstü daire, tesisatın durumu belirsiz: Birim fiyat ya da opsiyon birim fiyatları yazılmış anahtar teslim.
Malzeme seçiminde çok titizseniz ve zamanınız varsa: Malzeme ayrı, işçilik ayrı; ama koordinasyon sorumluluğunu yazılı olarak paylaşın.
Zamanınız yoksa ve tek muhatap istiyorsanız: Anahtar teslim.
Her modelde bulunması gereken ortak maddeler
Model ne olursa olsun, sözleşmede şu başlıklar yer almalıdır: işin tanımı ve ekleri (çizimler, malzeme listesi), hariç tutulan işler, ödeme planının iş ilerlemesine bağlanması, teslim tarihi ve gecikme yaptırımı, ek işlerin nasıl onaylanacağı, garanti süreleri ve kesin kabul koşulu.
Ek işlerin onayı özellikle önemlidir. Yazılı onay olmadan yapılan ek işin ödenmeyeceği, onaylanan ek işin ise hangi birim fiyattan hesaplanacağı baştan yazılırsa, iş sırasında en sık yaşanan anlaşmazlığın önü kesilmiş olur.
Kapsam değişmedikçe değişmemelidir. Ancak sözleşmede malzeme fiyat artışına ilişkin bir madde varsa ya da keşifte görülemeyen işler opsiyon olarak bırakıldıysa toplam değişebilir. Bu maddelerin sınırları imzadan önce yazılı olmalıdır.
Malzemeyi kendim alırsam tasarruf eder miyim?
Bazı kalemlerde evet, ama koordinasyon riski size geçer. Malzeme geç gelir, eksik gelir ya da uygulamaya uygun çıkmazsa bekleyen ekibin maliyetini ve takvim kaymasını siz üstlenirsiniz. Genellikle vitrifiye ve aydınlatma gibi seçime dayalı kalemler için mantıklıdır.
Hangi model küçük işler için uygundur?
Tek bir banyo ya da boya gibi kapsamı net küçük işlerde götürü bedel pratiktir. Kapsamın belirsiz olduğu eski dairelerde ise birim fiyatlı model, sonradan çıkan işlerin adil fiyatlanmasını sağlar.
