Tadilat bütçesi nasıl planlanır? 100 m² daire için oranlarla örnek
Tadilat bütçesi nasıl planlanır? 100 m² bir daire için kalemlerin toplam içindeki payı, yedek bütçe, ödeme takvimi ve bütçeyi aşmamak için karar sırası.
4 dakikalık okuma
Tadilat bütçesi çoğu zaman tersinden kurulur: önce bir toplam rakam belirlenir, sonra işler bu rakama sığdırılmaya çalışılır. Sonuç, ya yarım kalan bir iş ya da iş sırasında sürekli büyüyen bir bütçedir. Sağlıklı bir bütçe ise kalemlerden yukarı doğru kurulur ve toplamı her kalemin gerçek payı belirler.
Bu yazıda 100 m² net alanlı, 3+1, iki banyolu ve 20 yaşını geçmiş bir daire üzerinden, komple yenilemede bütçenin nasıl dağıldığını oranlarla gösteriyoruz. Mutlak fiyatlar döneme ve malzeme seçimine göre hızla değiştiği için oranlar, planlama için çok daha güvenilir bir araçtır.
Kalemlerin toplam içindeki payı
Aşağıdaki dağılım, orta-üst segment malzemeyle komple yenilenen bir daire için tipik bantları gösteriyor.
Kalem
Toplam içindeki payı
Not
Banyolar (iki adet)
%18 – 24
Yalıtım, seramik, vitrifiye, tesisat dahil
Mutfak
%15 – 22
Dolap, tezgâh ve tesisat; ankastre hariç
Ölçüye özel mobilya
%12 – 18
Gardırop, vestiyer, TV ünitesi
Elektrik ve sıhhi tesisat
%8 – 12
Komple yenileme varsayımıyla
Zemin kaplaması
%8 – 12
Şap tesviyesi dahil
Alçı, asma tavan, boya
%8 – 11
Gizli ışık bantları dahil
Kapılar ve doğramalar
%5 – 9
İç kapılar; pencere değişimi ayrı
Aydınlatma ürünleri
%3 – 6
Armatür ve spotlar
Yıkım, moloz, temizlik, koruma
%3 – 5
Asansörsüz binada artar
Tablo iki şey söylüyor. Birincisi, ıslak hacimler ve mobilya toplamın yarısına yaklaşır; bütçe konuşması asıl burada yapılır. İkincisi, tesisat gibi görünmeyen kalemler toplamın küçük bir kısmıdır ama atlandıklarında en pahalı sonucu doğururlar.
Açık mutfak ve yemek alanı, mermer tezgâh arkası — Florya Anahtar Teslim İnşaat, Florya, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Yedek bütçe: kaç, nerede?
Yedek bütçe, "fazladan para" değil, bilinen bir belirsizliğin karşılığıdır. Ne kadar ayrılacağı, dairenin yaşına ve keşfin derinliğine bağlıdır:
Yeni ve bakımlı daire: toplamın %5 – 8'i
15–25 yaşında daire: %10 – 12
25 yaş üzeri, tesisatı hiç yenilenmemiş daire: %15 ve üzeri
Yedek bütçe yalnızca keşifte göremediğiniz işler için kullanılmalıdır: sökülen zeminin altından çıkan bozuk şap, duvar içinden çıkan çürümüş boru, kaldırılan kaplamanın arkasında görülen çatlak. Kapsam değişikliği (sonradan eklenen bir gardırop, seçimi yükseltilen bir seramik) yedek bütçeden değil, ayrı bir kararla karşılanmalıdır. Aksi halde yedek, iş bitmeden biter.
Bütçeyi dönemler halinde düşünün
Toplam rakam kadar önemli olan, paranın ne zaman çıkacağıdır. Tipik bir anahtar teslim işte ödemeler şu sırayla yoğunlaşır:
Başlangıç: Yıkım, tesisat malzemesi ve ölçüye özel üretimin siparişi. Mobilya üretimi için verilen avans bu dönemi ağırlaştırır.
Kaba işler: Tesisat, şap, alçı ve yalıtım. İşçilik yoğun dönemdir.
İnce işler: Seramik, parke, boya, kapılar. Malzeme teslimatları bu döneme denk gelir.
Montaj ve teslim: Mobilya montajı, vitrifiye, aydınlatma ve son kontroller. Kesin kabul sonrasına bırakılacak bir tutar burada tutulur.
Ödemelerin iş ilerlemesine (hakediş) bağlanması, hem bütçe kontrolünü hem de iş disiplinini sağlar. Toplamın büyük kısmının işin başında ödendiği planlar, bütçeden bağımsız olarak risklidir.
Bütçeyi aşmamak için karar sırası
Bütçe aşımlarının önemli bir kısmı yanlış zamanda verilen kararlardan gelir. İş başladıktan sonra değişen bir mutfak planı, yeniden yapılan tesisat ve beklemeye giren ekip demektir. Kararları şu sırayla kapatmak aşımı belirgin biçimde azaltır:
Kapsam: hangi odalar, hangi işler?
Yerleşim: duvar değişiklikleri, mutfak ve banyo planı, priz ve aydınlatma noktaları
Tesisat ve altyapı
Ana malzemeler: zemin, seramik, tezgâh, kapı
Mobilya çizimleri
Aksesuar, armatür ve dekorasyon
İlk üç madde iş başlamadan önce tamamen kapanmalıdır. Son iki madde iş sürerken netleşebilir, çünkü bunların uygulaması en sona kalır.
Yemek alanı ve salon bütünlüğü — Tema 2 Konut Projesi, Halkalı, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Kısılabilecek ve kısılmaması gereken kalemler
Bütçe sığmıyorsa kısmanın doğru yolu, sonradan eklenebilen kalemlerden başlamaktır. Kaba bir ayrım şöyle:
Kısılmaması gerekenler: Tesisat, su yalıtımı, şap ve zemin altyapısı, elektrik panosu, banyo ve mutfak gider eğimleri. Bunlar duvarın ve zeminin içinde kalır; sonradan düzeltmek, üzerindeki her şeyi yeniden yapmak demektir.
Ertelenebilecekler: Serbest mobilya, dekoratif aydınlatma, perde, aksesuar, bir odanın boya rengi değişikliği. Bunlar sonradan, tadilatın geri kalanına dokunmadan eklenebilir.
Pazarlık edilebilecekler: Aynı görünümü veren daha ekonomik bir seramik serisi, gardırop içinde daha sade bir iç donanım, dolap kapaklarında farklı bir yüzey. Burada iç mimarın malzeme bilgisi doğrudan tasarrufa dönüşür.
Kendi bütçenizi kurarken
Elinizde bir toplam rakam varsa, yukarıdaki tablonun oranlarıyla ters hesap yapın: banyolara ve mutfağa düşen payın gerçekçi olup olmadığına bakın. Bu paylar hayal ettiğiniz malzemeye yetmiyorsa, sorun toplamda değil kapsamdadır ve kapsamı küçültmek, her şeyi düşük kalitede yapmaktan iyi bir sonuç verir.
Tadilat bütçesinde en büyük payı hangi kalem alır?
Komple yenilenen bir dairede genellikle ıslak hacimler, yani banyolar ve mutfak, toplamın yüzde 35-45'ini alır. Ölçüye özel mobilya üretimi varsa ikinci sıradaki kalem odur.
Bütçe aşımı en çok nereden gelir?
En sık aşım, keşifte görülemeyen altyapı sorunlarından ve iş başladıktan sonra yapılan kapsam değişikliklerinden gelir. İlkine yedek bütçe, ikincisine karar disiplini çözüm olur.
Bütçe kısıtlıysa hangi kalem ertelenebilir?
Tesisat, su yalıtımı ve şap gibi duvarın ya da zeminin içinde kalan işler ertelenmemelidir. Serbest mobilya, aksesuar, perde ve dekoratif aydınlatma gibi sonradan kolayca eklenebilen kalemler ertelenebilir.
