Tadilat keşfi nasıl yapılır? Keşifte ölçülen ve sorulan her şey
Tadilat keşfinde neler ölçülür, neler kontrol edilir, ev sahibi neyi hazırlamalı? İyi bir keşfi yüzeysel olandan ayıran noktalar.
4 dakikalık okuma
Tadilat teklifinin kalitesi, keşfin kalitesini aşamaz. Telefonda metrekare fiyatı soran ya da daireyi on dakikada gezip rakam veren bir yaklaşımla hazırlanan teklif, işin ortasında ek bedel olarak geri döner. İyi bir keşif ise sökümden sonra çıkacak sürprizlerin önemli kısmını önceden görür.
Bu yazıda bir tadilat keşfinde nelerin ölçülmesi ve kontrol edilmesi gerektiğini, ev sahibinin neleri hazırlaması gerektiğini ve keşfin sonunda elinize ne geçmesi gerektiğini anlatıyoruz.
Keşfin iki amacı
Keşif iki şeyi birlikte yapar. Birincisi ihtiyacı anlamak: ne yapılmak isteniyor, evde kim yaşıyor, hangi sorunlar var, bütçe ve zaman sınırları ne? İkincisi mevcut durumu okumak: duvarlar, zemin, tesisat ve yapının kendisi, istenen işlere ne kadar uygun?
Sadece birinci kısmı yapılan keşif, istenen işi fiyatlar ama gerçekte yapılması gereken işi fiyatlamaz. Sadece ikinci kısmı yapılan keşif ise teknik olarak doğru ama ihtiyaca uymayan bir teklif üretir.
Keşifte ölçülenler
İyi bir keşifte şu ölçüler alınır ya da mevcut plan üzerinde doğrulanır:
Oda ölçüleri ve tavan yüksekliği. Her odanın net ölçüsü ve tavan yüksekliği; yüzey metrajlarının temelidir.
Duvar kalınlıkları ve kolonlar. Hangi duvarın taşıyıcı olabileceğine dair ilk fikir burada oluşur.
Pencere ve kapı boşlukları. Boya ve kaplama metrajından düşülür; kapı değişiminde kasa ölçüsü gerekir.
Islak hacim ölçüleri. Banyo ve mutfakta vitrifiye, dolap ve tezgâh yerleşimi için.
Zemin kotları. Odalar arası kot farkı ve zemin düzgünlüğü; yeni kaplamanın kalınlığı kapıları etkileyebilir.
Tesisat şaftları ve kolon yerleri. Banyo ve mutfak yerleşiminde değiştirilemeyecek noktalar.
Yeşil seramik kaplı banyo lavabo duvarı — Florya Anahtar Teslim İnşaat, Florya, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Keşifte kontrol edilenler
Ölçüden daha önemli olan, gözle ve basit testlerle yapılan kontrollerdir:
Elektrik. Pano ve sigorta düzeni, kaçak akım rölesinin varlığı, prizlerde topraklama, kablo kesitlerine dair ipuçları. Eski dairelerde bu kontrol, tesisatın komple yenilenmesi gerekip gerekmediğini belirler.
Sıhhi tesisat. Boru malzemesi (galvaniz, PVC, PPR), su basıncı, gider akışının hızı, kolon bağlantısının durumu. Galvaniz boru görülen bir dairede, yenileme bütçeye baştan yazılmalıdır.
Rutubet ve kaçak izleri. Duvar diplerinde kabarma, tavanda leke, banyo komşusu duvarlarda küf. Kaynağı tespit edilmeden yapılan boya, birkaç ay içinde aynı lekeyi geri getirir.
Zemin ve şap. Mevcut kaplamanın altındaki şapın durumu. Tıklatıldığında boş ses veren seramikler, altındaki sorunun işaretidir.
Duvar ve tavan. Çatlakların yönü ve genişliği. Kılcal sıva çatlakları ile yapısal çatlakları ayırt etmek gerekir; şüpheli durumlarda statik görüş istenmelidir.
Pencereler ve ısınma. Doğramaların durumu, radyatör ya da yerden ısıtma sistemi, kombinin yeri ve yaşı.
Bina ve çevre koşulları
Keşifte daireden çok binaya bakılması gereken noktalar da vardır: asansörün büyüklüğü ve malzeme taşımaya uygunluğu, moloz konteynerinin nereye konulabileceği, bina yönetiminin çalışma saatleri ve koruma şartları. Bu koşullar hem süreyi hem de maliyeti doğrudan etkiler ve teklifte ayrı kalem olarak yer almalıdır.
Anahtar teslim tamamlanan konut binasının dış cephesi — Florya Anahtar Teslim İnşaat, Florya, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Ev sahibinin hazırlaması gerekenler
Keşiften en iyi verimi almak için şunları hazırlayın:
Dairenin varsa mimari planı ya da satış broşüründeki plan
Yapılmasını istediğiniz işlerin oda oda listesi
Beğendiğiniz örneklerin fotoğrafları
Bütçe aralığınız ve istediğiniz teslim zamanı
Evde yaşayan kişiler ve özel ihtiyaçlar (çocuk, yaşlı, evcil hayvan, evden çalışma)
Bildiğiniz sorunların listesi: rutubet, tıkanan gider, atan sigorta
Bina yönetiminin tadilat kuralları
Bütçe aralığını söylemekten çekinmeyin. Bütçeyi bilen bir keşif, ihtiyaçlarınıza bu sınır içinde nasıl ulaşılacağını gösterir; bilmeyen bir keşif ise ya bütçenizi aşan ya da ihtiyacınızın altında kalan bir teklif üretir.
Keşfin sonunda elinize ne geçmeli?
Keşfin çıktısı sözlü bir rakam olmamalıdır. İyi bir keşfin ardından şunları beklemelisiniz:
Kalem kalem iş listesi ve her kalemin metrajı
Keşifte tespit edilen riskler ve bunların opsiyon olarak fiyatları
Varsayılan malzeme sınıfı
Hariç tutulan işlerin listesi
Tahmini süre ve iş programının ana aşamaları
Bu çıktılar, farklı firmalardan gelen teklifleri karşılaştırmanın da temelidir. Aynı iş listesini her firmaya vermek, karşılaştırmayı en kolay hale getirir.
Birçok firma keşfi ücretsiz yapar, bazıları ise ayrıntılı rölöve ve ölçüm içeren keşfi ücretlendirip iş alındığında bedelden düşer. Önemli olan keşfin sonunda ne teslim edileceğidir: yalnızca sözlü fiyat mı, yoksa kalem listesi ve ölçüler mi?
Keşif ne kadar sürer?
Ortalama bir daire için ayrıntılı bir keşif bir ile iki saat arasında sürer. On beş dakikada biten bir keşif, ölçü almadan ve altyapıyı kontrol etmeden verilen bir fiyat demektir.
Keşiften önce neleri hazırlamalıyım?
Varsa dairenin mimari planı, yapılmasını istediğiniz işlerin listesi, beğendiğiniz örnek görseller, bütçe aralığınız ve bina yönetiminin tadilat kuralları. Ayrıca bildiğiniz sorunları, örneğin rutubet ya da tesisat arızalarını not edin.
