30 yıllık daire tadilatı: yapıyı okumadan başlamayın
Eski daire tadilatından önce kontrol edilecekler: binanın deprem güvenliği, tesisat, rutubet, pencere, zemin ve bütçeye eklenecek gizli kalemler.
3 dakikalık okuma
Eski bir daireyi yenilemek, yeni bir daireyi dekore etmekten bambaşka bir iştir. Otuz yıllık bir dairenin duvarlarının, zemininin ve tavanının arkasında, o otuz yılın izleri vardır: yenilenmemiş tesisat, eklenmiş hatlar, gizlenmiş rutubet, yorulmuş pencereler. Bu izler okunmadan yapılan bir tadilat, güzel yüzeylerin altında eski sorunları saklar ve birkaç yıl içinde onları geri getirir.
Önce binaya bakın
Dairenin kendisinden önce, içinde bulunduğu binanın durumu değerlendirilmelidir. Bu, tadilatın yapılıp yapılmayacağına ve ne kadar yatırım yapılacağına dair en temel karardır.
Yapım yılı ve yönetmelik dönemi. Bina hangi deprem yönetmeliği döneminde yapılmış? Eski yönetmelik dönemlerinde yapılmış binalarda deprem güvenliği hakkında bilgi edinmek önemlidir.
Görünür yapısal işaretler. Kolon ve kirişlerde çatlak, beton dökülmesi ve paslanmış donatı, bodrum ve otoparkta nem ve korozyon izleri.
Kentsel dönüşüm gündemi. Bina için riskli yapı tespiti yapılmış mı ya da kat malikleri arasında dönüşüm konuşuluyor mu? Yakın gelecekte yıkılması gündemde olan bir binada kapsamlı bir tadilat, geri dönüşü olmayan bir harcamadır.
Ortak tesisat ve çatı. Kolonlar, çatı ve cephenin durumu, dairenin içindeki sorunların kaynağı olabilir.
Bu sorulara net cevap veremiyorsanız, büyük bir yatırımdan önce bir inşaat mühendisinden binanın durumu hakkında görüş almak, en değerli ön harcamadır.
Salon ve yemek alanı, sarkıt avize aydınlatması — Yedimavi / İstanbul, Zeytinburnu, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Dairenin içinde: beş altyapı kontrolü
1. Elektrik. Eski dairelerde tesisat, bugünkü cihaz yüküne göre yetersizdir. Topraklamasız prizler, kaçak akım rölesi olmayan pano ve yetersiz kesitli hatlar, komple yenilemenin işaretleridir.
2. Sıhhi tesisat. Galvaniz boru, düşük su basıncı, renkli su ve yavaş akan giderler. Duvarlar açılacaksa tesisatı yenilemek en ekonomik zamandır.
3. Rutubet. Duvar diplerinde kabarma, köşelerde küf, tavanda leke. Kaynağı bulunmadan yapılan boya ve kaplama, lekeyi yalnızca birkaç ay gizler.
4. Pencereler. Eski doğramalar ısı kaybının ve gürültünün başlıca kaynağıdır. Pencere değişimi iç duvar işlerinden önce yapılmalıdır.
5. Zemin ve şap. Eski kaplamaların altındaki şap bozuk, kot farkları büyük olabilir. Zemin sökülmeden kesin karar verilemez; bu kalem opsiyon olarak bütçeye yazılmalıdır.
Eski binalara özgü dikkat noktaları
Duvar malzemesi. Eski binalarda farklı dönemlerde yapılmış tadilatlarla duvar içinde farklı malzemeler bir arada olabilir. Kırım sırasında beklenmedik sonuçlar çıkabilir.
Yığma yapılar. Özellikle eski ve az katlı binaların bir kısmı yığma yapıdır; bu binalarda duvarların çoğu taşıyıcıdır ve kaldırılamaz.
Asbest şüphesi. Çok eski binalarda bazı çatı levhaları, boru yalıtımları ve yapı malzemeleri asbest içerebilir. Şüpheli malzemeler kırılmadan önce uzman bir firmaya incelettirilmeli ve söküm yetkili ekiplere bırakılmalıdır.
Eklenmiş hatlar. Yıllar içinde farklı ustalarca eklenmiş elektrik ve su hatları, belgesiz ve düzensiz olabilir.
Mermer TV duvarlı salon — Tema 2 Konut Projesi, Halkalı, İstanbul. Uygulama: Dawn İç Mimarlık
Bütçeye eklenecek gizli kalemler
Eski dairelerde bütçeyi büyüten kalemler genellikle söküm sonrası ortaya çıkar. Keşifte opsiyon olarak konuşulması gerekenler:
Kalem
Neden çıkar?
Tesviye şapı
Eski şap bozuk, kotlar düzensiz
Sıva onarımı
Kaplamalar söküldüğünde kabaran sıva
Tesisat komple yenileme
Galvaniz ve eski hatlar
Pano ve topraklama
Güvenlik gereği
Rutubet kaynağının giderilmesi
Cephe, tesisat ya da yoğuşma
Pencere değişimi
Isı kaybı ve gürültü
Moloz ve taşıma
Asansörsüz eski binalar
Bu kalemlerin hepsi her dairede çıkmaz, ama hiçbirinin çıkmayacağını varsaymak gerçekçi değildir. Yedek bütçe, bu kalemler için ayrılır.
Karar sırası
Eski bir dairede doğru karar sırası şöyledir: binanın durumu, altyapı (tesisat, rutubet, pencere), yerleşim (duvar değişiklikleri), sonra yüzeyler ve mobilya. Bu sıranın tersine gidilmesi, yani önce seramik ve mutfak seçilip altyapının sonraya bırakılması, eski dairelerde en pahalı hatadır.
Görünür yüzeylerden değil, altyapıdan. Önce binanın genel durumu ve deprem güvenliği, sonra elektrik ve sıhhi tesisat, rutubet kaynakları ve pencereler değerlendirilir. Yüzeyler bu kararların ardından gelir.
Binanın deprem güvenliği tadilat kararını etkiler mi?
Etkiler. Deprem güvenliği belirsiz ya da zayıf bir binada yapılacak büyük bir iç mekân yatırımı risklidir. Bina çok eskiyse ya da yapısal durumu hakkında soru işareti varsa, büyük bir tadilattan önce binanın durumu hakkında uzman görüşü almak ve kentsel dönüşüm gündeminin olup olmadığını öğrenmek mantıklıdır.
Eski dairede yedek bütçe ne kadar olmalı?
Tesisatı hiç yenilenmemiş ve 25-30 yaşını geçmiş dairelerde toplam bütçenin yüzde 15 ve üzeri yedek ayrılması gerçekçidir. Söküm sonrası çıkan sürprizlerin çoğu bu bandın içinde kalır.
